Wie een gekochte woning uiteindelijk niet bewoont vanwege het vinden van zijn droomwoning,
moet over de eerste woning het normale tarief overdrachtsbelasting betalen.
Twee personen kopen op 15 september 2021 een woning voor € 440.000. Op 29 december
2021 vragen zij een omgevingsvergunning aan. Deze vergunning houdt onder meer verband
met de beoogde bouw van een nieuwe dakkapel en de uitbreiding van een bestaande dakkapel.
Op 14 januari 2022 kopen de personen nog een woning. Op 7 februari 2022 krijgen zij
de eerder gekochte woning geleverd, terwijl de levering van de tweede woning plaatsvindt
op 1 februari 2022. De kopers verkopen de eerste woning op 1 maart 2022 voor € 528.000.
Uiteindelijk hebben zij deze woning nooit bewoond. De inspecteur vindt daarom dat
het lage tarief van 2% voor eigen woningen niet van toepassing is. Daarnaast meent
hij dat de heffingsgrondslag € 528.000 bedraagt in plaats van € 440.000. De fiscus
ziet namelijk geen verklaring voor de waardestijging van € 88.000 tussen 7 februari
2022 en 1 maart 2022.
Vondst droomwoning geen onvoorziene omstandigheid De kopers gaan in beroep. Zij verklaren na de koop van de eerste woning hun droomwoning
te hebben gevonden. Daardoor hebben zij de eerste woning uiteindelijk niet bewoond.
Daarnaast zou het rondkrijgen van de financiering van de tweede woning een onvoorziene
omstandigheid zijn waardoor de kopers de eerste woning niet hebben kunnen bewonen.
Maar Rechtbank Zeeland-West-Brabant stelt dat de wetgever iets anders in gedachten
heeft bij onvoorziene omstandigheden. Namelijk overlijden, echtscheiding, baanverlies
of het aanvaarden van een baan in een andere regio. De kopers hebben dus geen geldig
excuus voor het niet voldoen aan de voorwaarde dat zij de eerste woning moeten bewonen.
Daardoor is het normale tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing.
Verkoopprijs is waarde in het economische verkeer Bovendien is de rechtbank het met de Belastingdienst eens dat de waarde in het economische
verkeer van de eerste woning € 528.000 bedroeg. Dit moet ook de waarde in het economische
verkeer geweest zijn op 7 februari 2023. De rechtbank heeft namelijk ook geen verklaring
voor de waardestijging. Dat een verbouwingsvergunning is verleend, is geen geschikte
verklaring. De vergunning is namelijk pas 29 juli 2022 verleend. De rechtbank verklaart
het beroep van de kopers daarom ongegrond.
Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 20-07-2023 (gepubl. 28-07-2023)